الدكتور عادل عامر
المدير العام
عدد الرسائل : 1585
العمر : 58
تاريخ التسجيل : 23/01/2009
 |  موضوع: أسباب الإخلاء في عقد الإيجار الخاضع للقانون4 لسنة 1996  الثلاثاء يونيو 02, 2009 9:14 pm | |
| نتشرف أسباب الإخلاء في عقد الإيجار الخاضع للقانون4 لسنة 1996
سريان القانون رقم 4 لسنة 1996من حيث الزمان والمكان
حدد المشروع في القانون رقم 4 لسنة 1996 في مواده الأربعة نطاق سريانه الزمانى والمكاني وذلك بسريان هذا القانون من ناحية الزمان ومن ناحية المكان على النحو التالي بيانه:-
أولا: سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث الزمان
يسرى هذا القانون على عقود لإيجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون في يوم 31 / 1 / 1996 وبهذا يخرج من تطبيق أحكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ أيا كان العقد خاضع للقانون المذكور أم يخضع لقوانين الإيجار الاستثنائية. • فإذا علق الإيجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا في تاريخ ابرامة وليس في تاريخ تحقق الشرط , وإرجاء تنفيذ العقد إلى وقت معين وهو الالتزام المضاف إلى اجل فانه وعلا بالمادة 274 من القانون المدني لا يكون نافذا إلا في الوقت الذي ينقضي فيه الأجل , وبالتالي فليس لحلول الأجل الواقف اثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف , فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد وإنما من وقت وطول الأجل , مما يعنى إن صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل حلول هذا الأجل من شانه سريانه على ذلك العقد الذي لم يصبح نافذا إلا بتحقق الأجل في ظل سريانه
ثانيا :- سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث المكان
يسرى هذا القانون على الأماكن التي تم إنشاؤها قبل العمل بالقانون في 31 / 1 / 1996 وأجرت بعد العمل به – أو التي تنشا بعده. (2) جميع الأماكن التي انتهت عقود إيجارها وانقضت قبل صدور القانون أو بعده ثم قام المالك بتأجيرها إلى مستأجر جديد بموجب عقد إيجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالي فان التنازل عن الإيجار اة الإيجار من الباطن في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر ذلك بموافقة المالك في عقد الإيجار أو الموافقة اللاحقة وتحرير عقد الإيجار لمن تنازل له المستأجر أو الايجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الإيجار الاصلى مبرم في كل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.
إحالة إلى القانون المدني بشان أسباب إنهاء عقد الإيجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
o أحال المشرع في القانون رقم 4 لسنة 1996م إلى القواعد المنظمة لأحكام عقد الإيجار المنصوص عليها القانون المدني ولن يعمل أحكام التشريعات الاستثنائية على عقد الإيجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان أسباب إنهاء عقد الإيجار يرجع في شانها إلى قواعد القانون المدني , والأصل إن القانون المدني يؤخذ بمبدأ سلطان الإرادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلك مع قواعد النظام العام والآداب الإمرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني عن عقد الإيجار الخاضع للقوانين الاستثنائية لان الأخيرة تقيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيود معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق المتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لأحكام القوانين الاستثنائية إذ لا يجوز للمؤجر إن يطلب إخلاء المستأجر من المكان المؤجر إذا كان عقد الإيجار مما يخضع لتشريع استثنائي لان أحكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون إرادة المتعاقدين هي التي تكون سارية على عقد الإيجار وما ينجم عنه من مشكلات أو نزاعات مما ينعدم معه الإرادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر في أنها عقد الإيجار وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائي وحدها وعلى سبيل الحصر هي التي تحدد سبب الإخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون أحكام القوامون المدنى المبينة لأسباب عامة وخاصة لإنهاء العقد وإخلاء المستأجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية حتى إن تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من أسباب الإنهاء المنصوص عليها في القانون المدني يكون تطبيق وأعمال أثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائي أو ذاك وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات أمام حرية المتعاقدين أيا كانوا في الإنهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد أهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة وأعاد الروح للتشريع المدني فيما بين المتعاقدين في مكانها ألائق والمحترم وترسيخ المبدأ الابدى المتعلق بسلطان إرادة المتعاقدين في ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم أسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدني
تنتهي عقود الإيجار وفقا للقواعد العامة في العقود أما عن طريق :- (1) إبطال العقد أو طريق فسخه والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الإيجار في أسبابه للقواعد العامة في العقود بصفة عامة ومنها:- (ا) اتفاق العقدين على إنهاء العقد (ب) تحقق شرط فاسخ صريح. (ج) اتحاد ألزمه (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته (هـ) هلاك العين المؤجرة (ر) إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه هذا بالإضافة إلى إن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر أو المستأجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه في الأحكام المنظمة لعقد الإيجار في القانون المدني ويترتب على فسخ العقد أو أبطالة إعادة العين إلى المؤجر لأنه إن كان فسخ العقد الزمني كالإيجار لا ينسحب أثره على الماضي لان ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المدة التي انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة بآثارها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء في تنفيذ العقد إلى وقت التعاقد وإنما ينتج الفسخ أثره من وقت وقوعه لان الفسخ هنا بمثابة إلقاء للعقد في حقيقة الواقع فينتهي به حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين إذا استمرت خلالها في يد غاصبه وقد نظم المشرع عقد الإيجار في المواد 855 إلى 436 من القانون المدني وقسم هذه المواد إلى قسمين : الأول في الإيجار بوجه عام (585 / 609 ) والثاني في بعض أنواع الإيجار المواد ( 610 / 634 ) تناول في إيجار الاراضى الزراعية والمزارعة وإيجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الإيجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة في نظرية الحق المنصوص عليه في المواد ( 89 / 161 ) مدني مع العلم إن أحكام الإيجار فيها إحالة إلى إحكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الإيجار
| |
|
